2015/3/11

塗銷房屋抵押權訴訟



去年接了一間套房,本來應該很快可以賣掉,但是謄本調閱之後,發現屋主當初有跟建商借款30萬元,並且有房屋抵押權登記。

跟屋主詢問後,屋主有提出已經還款的繳費證明,這個屋主也不簡單,民國85年到90年間,五年來的匯款記錄,每個月五千元的收據,通通都留著!
當初跟建商的買賣合約,交屋手冊也都留著。





下面這張是去地政調出謄本,會看到的建物他項權利部,上面會記載這間房屋或土地有沒有貸款、設定抵押權之類。






但是台中市這間 經典建設股份有限公司已經倒閉,在91年就停業了。
經濟部商業司查詢



那怎麼辦勒?
google了一堆以後,好像也沒有個比較明確的處理方向,只知道要跑法院
那就是要提訴訟,塗銷房屋抵押權登記。
因為地政事務所只認清償證明,清償證明只能跟貸款給你的銀行或公司申請,
該公司又倒閉了,所以只能請法院認證,證明我們房屋的貸款已經清償,向法院申請塗銷房屋抵押權。

參考司法院網站的民事訴狀範例

我後來參考了法院範例的:民事起訴狀(一般)、民事起訴狀(塗銷所有權移轉登記)
來撰寫我的民事起訴狀
如果有需要請自行到上面的司法院網址下載範例來修改。
內文請自己key進去,比較不會有錯誤。


第一頁
第一頁就是把基本資料key上去,越詳細越好,電話手機一定要留,如果有問題,懶惰的書記官只會寄信給你,勤勞點的會打電話給你。
被告就寫公司名稱統編地址電話、法定代理人我寫的是清算人,但是後來法院通知是錯的,要改成公司董事才對,後面說明。



第二頁內文
內文的部份就是說明來龍去脈,什麼時候買的、繳了多少錢、分了幾次、有哪些證據、通通附上去。最後聲明我們有乖乖繳錢、可是建設公司倒了,拿不到清償證明去塗銷,所以只好來告他,取得法院認證。



建物土地標示
土地建物標示好像可附可不附,不過還是放上去求安心。


附件就是證物的部份,我附了 建物、土地登記謄本、房屋買賣契約書、繳款證明。
全部用影本。

然後把這文情並茂的民事起訴狀列印兩份,具狀人簽名蓋章,證物的影本兩份,就可以拿去法院的櫃檯送件了,送件前可以先給服務台的人看過一次,看看有沒有什麼需要加強。

依據民事訴訟裁判費用標準表
訴訟金額30萬元,要收3200元的裁判費,櫃檯開單,隔壁的台銀收款,拿到收據就等開庭通知了。


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記得我是103年的12月底,聖誕節前去送文的,
差不多一月底的時候屋主就收到簡易庭通知書。
然後二月底開庭。
當你收到通知書的時候,這中間的備註非常重要,請詳讀。

1. 原告應提出被告公司變更事項登記卡及法定代理人(董事)之最新戶籍謄本(記事欄勿省略)到庭。
2. 原告應提出證物原本到庭。

翻譯翻譯就是,要拿這張通知書去申請公司變更事項登記卡及戶籍謄本,開庭要帶證物去。



看到這邊,有沒有人想放棄去找律師了?
讓我們繼續把流程跑下去....




首先  公司變更事項登記卡
如果你是屋主本人自己跑流程,那身分證印章帶著去申請就可以了。

像我是業餘代理人,請準備:
1. 開庭通知書正本+影本2份,
2. 屋主身分證影本2份,
3. 屋主委託書正本2份,
4. 屋主印章一顆。

委託書長這樣:

接下來,台中市政府經濟發展局 商業司

在台中市政府文心樓一樓,從文心路這側進去比較快,
一樓有個辦公室是專門申請調閱公司變更登記卡之類的,
跟櫃檯申請"公司變更事項登記卡"
記得申請兩份,因為等等有一份去對面的戶政櫃檯會用掉。
調閱及影本費用120元。

拿到公司變更事項登記卡以後,
裡面會載名董事名字、身分證字號、地址
再到一樣文心樓一樓的聯合辦公室,
找戶政櫃檯,請他調出 全部的"董事"、"董事長"的戶籍謄本,
就算死了、除戶了也要調!
公司監察人不用調。
戶籍謄本一張15元,這次調了二個人加影本共60元


調閱公司變更登記卡跟董事戶籍謄本這個動作很重要,
你在第一次送出起訴狀的時候,
因為沒有權限去調閱這兩樣東西,
所以你只能等法院用簡易庭通知書通知你補這兩樣資料,
我們第一次開庭的時候沒發現要補這兩樣東西,
結果開庭5分鐘,法官就說,阿你東西都沒來怎麼開,就叫書記官排下次開庭時間了,
然後我是跟書記官問清楚怎麼做,才趕快去補資料。

而且法院基本上不會主動通知你要做什麼,
通常是"寄信"書面告知你!
這什麼時代,居然還在寄信來寄信去,難怪老是有人在罵恐龍法官,
不過也不能怪他們,法規上就是規定你一定要用書面通知,書面補件,書面作業,
沒別的辦法。

拿到資料以後,請先打給書記官,問傳真電話,然後把公司變更事項登記卡+董事戶籍謄本,都先傳真給書記官。
接著再補書面資料。





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書面資料要補兩種:
1. 民事補正狀
2. 民事陳報狀


民事補正狀
從司法院的網站書狀範例下載後
一樣把前面的原告基本資料填上
然後第二頁的內容把
原告勾起來,
下列事項的 法人變更事項登記卡,法定代理人之戶籍謄本  勾起來。
證物名稱及件數記得補上:
1. 公司變更登記事項卡3頁
2. 法定代理人戶籍謄本2頁

之類的 任君發揮







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民事陳報狀
陳報狀就複雜一點了,要寫一點小短文,
跟法院說明:因為我之前法定代理人寫錯,寫成監察人,
所以被告公司的代理人要改成正確的公司董事。


第一頁一樣把基本資料填好,上面的案號就是法院通知你的簡易庭通知書上面的案號。



第二頁內容簡單寫寫,因為董事有三個,其中一個查出來董事關係不存在,還有一個掛了,所以只剩下一個董事可以告,所以陳報事項只寫了一個董事上去。
附件證物一樣寫上 戶籍謄本1頁。


具狀人簽名蓋章。
一份送到法院即可。

陳報狀跟補正狀都是到民事訴訟櫃檯,抽號碼牌,送件即可。都不用再給錢。
陳報狀跟補正狀的意思就是補繳資料跟補充說明。


目前就是寫到這裡,
下次開庭是四月,目前書記官是沒有要我再補什麼資料,到時候開庭看看會不會有判決讓我們塗銷抵押權之類再來補充!


2015/4/25更新:
四月二日去開庭,但是被告沒有出席,法官問說是不是要直接判決,當然就是等法官直接判決,所以...只開了一分鐘的庭就結束了,目前等判決書寄來中。

2015/6/29
簡易民事判決書在五月10日送到了,開庭後整整一個月會拿到簡易民事判決書,然後還要繼續等,因為民事判決要給被告二十天的時間,確定沒有異議、沒有上訴、沒有抗議,然後法院就會再寄民事判決確定書,又隔一個月,我大概在6月12日收到民事判決確定書。

最後就是拿著

1. 屋主的身分證印章
2. 代理人身分證印章
3. 簡易民事判決書
4. 民事判決確定書
5. 建物土地謄本

去地政辦理塗銷


終於塗銷完成!

心得:
這種簡易訴訟就是得多問多跑多麻煩,拿到簡易庭通知書以後,如果看不懂,就打上面的電話跟分機去問問承辦書記官,要怎麼做,但是書記官要做很多雜事,最好還是都自己上網先找找相關的資訊再去問,如果像一張白紙一樣去,要人家從頭開始教實在是太困難了。







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