日本不動產買賣及持有稅金驚人

昨天去聽了一個日本不動產說明會，簡單來說就是要我們仲介手上的客戶去買他們在日本自己投資的收租透天。
不過日本的不動產買賣持有稅金真的嚇到我了。

買入不動產需要的費用有：

1. 印紙稅：台灣的印花稅
2. 登錄免許税：建物評定現值2%+土地評定現值2%
3. 不動產取得税：取得後四個月課稅，建物評定現值3%＋4. 土地評定現值/2*3%*土地持分
5. 清算金：持有期間的固定資產稅＋都市計畫稅分算
6. 司法書士費用：代書費
7. 保險費：火險地震險
8. 仲介費：仲介費是成交價3%外加6萬日幣外加 (((8%消費稅，8%)))
9. 銀行貸款手續費：就貸款手續費

讓我很驚訝的是那個8%消費稅!!!
我本來以為是仲介費還要加8% 翻譯也疑惑了一下，可是他們社長用日文說是 建物的8%! 不知道我有沒有聽錯，是建物要8%消費稅！

所以說買五千萬的房子，要是土地2000萬，建物3000萬，那你還要多繳一筆8%的消費稅240萬！？
我有聽錯嗎？求打臉！

那這樣隨便抓，要是買房子要5000萬，包含仲介費跟消費稅，你還得額外付出大約16%的費用？
等於光稅金就要650萬？ 仲介費150萬？ 買到來總價要5800萬！？

然後持有期間：

因為是給他們包租代管

1. 租賃管理費：總租金收入的5%
2. 稅金：固定資產稅＝評定現值1.4%＋都市計畫税＝評定現值0.3%
3. 不動產管理費用：額外修繕費、清潔費
4. 所得稅：租金收入要報所得稅，195萬日幣以下5%，195~395萬10%，395~600萬20%? 沒講清楚，要查一下。
如果有貸款的話當然就每月銀行貸款也要算。

最後就是售出：

1. 印花稅：扒兩次皮
2. 仲介費：3%+6萬
3. 固定資產稅＋都市計畫税
4. 消費稅8%不知道還要不要課，看了幾個網站只有模模糊糊寫到

重點是：

1. 五年內售出 課稅30%
2. 持有超過五年 15%

結論：

日本買房稅金超級高
持有期間的稅金也很高
售出的稅金更高

難怪日本當地人不想買

#仲介日常
#日本不動產